8月25日，赣州市民谢女士向新法制报反映，她在华泓·智乐广场购买的包租包管理格子铺位，被告知运营遇到困难，未来6年将降租50%。
无独有偶，与谢女士有着相同遭遇的业主各地还有不少。抚州市南丰县邓女士甚至被告知需用购物卡代替部分返租租金。
据了解，“返租式销售”已被明令禁止，为何有些地方仍在沿用？
降租金业主难接受
“包租商铺的租金屡次拖延，现在又被告知要降租50%，若我们不回复就默认解除委托经营合同。”8月25日，赣州市华泓·智乐广场业主谢女士向新法制报记者说起事情的经过。
谢女士家住赣州市，2015年10月，她在华泓·智乐广场购得了一个“格子”商铺。“当时看到优惠力度特别大，还包租包管理，每个月的返租租金高达123元/每平方米。”谢女士说，签约前，工作人员称“可放心投资，安心赚钱”。谢女士至今还留着那张宣传单，上面写着：“王牌运营团队为租金保驾护航，延续15年辉煌神话！”的字样。
当年，在工作人员的见证下，谢女士和开发商赣州金茂地产开发有限公司(以下简称金茂地产)签订了购房合同，接着又与运营商华商业管理集团有限公司(以下简称华泓商业)签订了一份委托经营管理合同，委托经营期限为10年。2018年，谢女士拿到了该商铺的不动产权证。原本按照委托经营管理合同约定，3年一过就可正式收取包租租金，可麻烦事却不断发生。
据业主介绍，2019年第四季度要开始按照包租协议支付租金，不料华泓商业开始拖欠。“后来在当地政府协调下才支付了租金。”8月25日，同为华泓·智乐广场业主的胡先生受访时说。
赣州市章贡区水南镇党委副书记胡森证实，协调支付租金一事，水南镇政府参与了多次。
“今年4月，华泓商业单方面告知业主从2020年3月1日起至2026年6月30日，商铺租金降至合同约定的50%。”胡先生对此表示不满。
“本来上半年华泓商业还应该给全体业主发放租金，但现在却称一定要先签订了降租协议才能支付。”这让包括谢女士在内的众多业主难以接受。
华泓商业：告知函重在与业主协商
8月26日，华泓商业企划部一名王经理向记者证实，要业主签降租协议后才能支付上半年的租金一事属实，“公司在运营上遇到了困难”。
另一名符姓工作人员表示，他们所发给业主的《告知函》和《降租函》都重在与业主协商的意思表达。
据符某解释，《告知函》里明确写了：“一、请您在本函送达之日起七日内回复你方意见，如你方未向我方提出异议，我方即默认你方同意与我方解除《委托经营管理合同》……二、如您方希望继续委托我方对你的商铺进行管理，则须在此函送达之日起七日内联系我方并作出就此事愿意再共商的意思……”
对此，胡先生说，华泓·智乐广场的业主们已经选出了临时业主代表，可以组织集体协商会。
8月27日，金茂地产股东邢某电话受访时称，公司已经按照购房合约履行完毕。关于业主与运营方的问题，是业主和华泓商业之间签订的委托经营合同。对于华泓·智乐广场业主们维权一事，他也希望能尽快解决。
“政府也会积极协调。”胡森称，关于华泓商业发出的那份《告知函》，他也是现在才知道的，下一步将责令华泓商业停止发放。
南丰一广场业主被告知用购物卡代替租金
无独有偶，与谢女士有着相同遭遇的业主各地还有不少。
抚州市南丰县邓女士在当地凯升购物广场购买的格子铺位，原本今年6月开始收取包租租金，她却迟迟未收到，还被告知需用购物卡代替部分返租租金。
据邓女士介绍，她与南丰县凯升商业管理有限公司(以下简称“凯升”)签订了一份《凯升购物广场商铺委托经营合同》，委托经营期限为12年。2020年是邓女士签订合同的第5年，总价80余万元购买的格子铺，按照合同约定6月份应该收到的2020年上半年租金收益为3.8万元，但她实际上只拿到了4700余元。
凯升总经理范先生表示，实在没钱才会以购物卡抵现金。之前已发放了100万元租金，如今资金周转出现问题。
有相同遭遇的还包括九江市濂溪区某商场的商铺业主。2019年11月，南昌市民杨某因看中该商场推出的“商铺托管”广告，以向托管商借款的形式买下商铺，托管商承诺以20年返租形式承租杨先生的商铺，每年按期支付租金。但本应自2020年7月支付的第一笔租金至今没有向杨某支付。
经天眼查询，托管商其实就是该商场开发企业全资控股的子公司。
律师：“返租式销售”已被禁止
江西宏正律师事务所律师高鹏称，2001年原建设部制定的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，但已竣工的商品房并不在禁止的范围。高鹏分析说，实际上，即便通过售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，房地产开发企业也可能会利用第三方公司包租、返租等方法销售未竣工商品房进行规避。
为什么明令禁止的“返租式销售”，有些地方仍在沿用？
据一位业内人士坦言，原因很简单，这种销售模式对购房者很有吸引力。
以华泓·智乐广场内一套30平方米、单价为2.5万元/平方米的商铺为例，开发商还会一次性支付三年的租金大约12万元，减去优惠奖励等，实际总价约为60万元。如果购房者选择贷款，银行贷款首付为50%，那就是30万元，贷款期限10年，月供3000元左右，每个月的返租租金为123元/平方米，除去房贷还有盈余。而对于那些一次性付款的购房者来说，若签订10年承租期可以拿回40余万元租金。
“返租金的承诺算是开发商在销售时的噱头，这种承诺最终不会落实到购房合同上。”该业内人士分析称，一般来说这种“返租协议”(委托经营合同)都是购房者和第三方运营公司签署的，赣州市华泓智乐广场的业主们遇到的也是这种情况。
进展：“看来只有走司法途径了”
“诱惑力很大风险也很大。”高鹏称，尽管住建部门明文禁止“返租式销售”，但大多数业主还是为了获得租金回报购买此类店铺。
业内人士透露，高租金高回报下开发商顺利将商铺销售出去了，委托经营的公司则是用较少的投入拿到适合经营的房产，如果经营没有出现问题，那么“返租式销售”确实能实现“多赢”。委托经营方一旦经营不善，业主所期望的高额及稳定收益会瞬间消失，而承租协议中的违约成本大多不高，即便房产(商铺)依旧还在购房者的手里，也会造成一系列麻烦。
高鹏说，本案中华泓商业向业主发出的《告知函》必须得到业主明确的确认，才具有约束双方的法律效力。
广东瑞霆律师事务所刘刨律师表示，如果开发商销售时的确以自己名义进行“返租式销售”，那么就涉嫌违规，住建部门可以对其进行行政处罚。但是，业主维权还需要一段时间的协商或者诉讼过程。因为涉及合同效力的确认，依据的是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而原建设部2001年《商品房销售管理办法》只是行政规章，还达不到否认合同无效的力度。
刘刨提醒，投资者在作出投资决策和第三方签订合作协议时，不要光图高回报率、方便省心等，一定要详细阅读有关条款，尤其是违约责任条款，以便维护自己的权益。
9月20日，有华泓·智乐广场的业主称，这段时间里华泓商业还在给业主们发“降租函”。业主代表多次前往水南镇政府寻求帮助未果，“看来后面只有走司法途径了”。
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